PROGRAMA COMPREI
Plataforma de Venda de Bens da PGFN
O QUE É O COMPREI?
O Programa Comprei é uma plataforma web do Governo Federal (comprei.pgfn.gov.br), gerida pela Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional (PGFN), cujo objetivo é a venda de bens que garantem dívidas fiscais da União, através de alienação por iniciativa da credora PGFN, sempre por meio de um intermediário credenciado no sistema.
Em geral, os bens estão penhorados em processos judiciais em trâmite na Justiça Federal ou na Justiça Comum Estadual.
COMO PARTICIPAR
As vendas são realizadas exclusivamente pelo site do Comprei (comprei.pgfn.gov.br). O interessado deve:
- Realizar cadastro na plataforma
- Acessar pelo "Acesso Comprador"
- Entrar com seus dados de acesso no Gov.br
- Procurar o anúncio do imóvel de interesse do intermediário/leiloeiro de sua confiança
- Realizar sua proposta assim que o anúncio estiver ativado para recepção de ofertas
Após a efetivação da venda direta, o procedimento seguirá o rito previsto em lei para qualquer alienação judicial, observadas as intimações e prazos legais para manifestação das partes, com possibilidade de manejo de incidentes processuais.
Os requerimentos dos adquirentes nos autos, para requerer o que de direito, inclusive para fins de obtenção de baixas, mandados ou ofícios necessários à regularização da posse e propriedade do bem adquirido, poderão ser realizados com auxílio e intermediação do leiloeiro responsável.
FASES DO COMPREI
1. FASE DE NEGOCIAÇÃO
Fase em que a equipe Comprei está negociando a dívida, mas já há ordem para venda. O bem está anunciado, porém ainda indisponível para oferta de propostas. Caso o devedor negocie com a Procuradoria, o bem poderá ser removido da plataforma ou ter sua ativação adiada.
Atenção: Em cada anúncio, o sistema informa o dia em que o bem estará com anúncio ativo (ou quantos dias faltam para ativação).
2. FASE DE PROPOSTA (1) – 30 DIAS
Nessa fase, o bem é liberado/ativado para recepção de ofertas, com duração de 30 dias após a ativação. Durante este período:
COMPRA IMEDIATA:
- O bem pode ser adquirido por compra imediata pelo proponente que por primeiro ofertar o valor da avaliação
- Em geral, pelo valor da avaliação, é possível realizar proposta à vista ou parcelada em até 30 ou 60 meses, com entrada mínima de 25%
- Necessário verificar com o leiloeiro intermediário se há regras especiais ou impedimento para aceite do parcelamento em cada caso
PROPOSTAS A PARTIR DO PREÇO MÍNIMO:
- Caso não haja compra imediata, desde o início da Fase de Proposta (1), o bem poderá receber propostas a partir do preço mínimo
- A alienação por valor inferior à avaliação, e superior ao preço mínimo estabelecido, deverá ser paga à vista, em regra não sendo admitido parcelamento
- No 30º dia da data de ativação, caso haja ofertas, a disputa a partir do valor mínimo será encerrada
Importante: Verificar com o leiloeiro a data estabelecida e horário final para oferta de propostas para esta fase e, quando próximo à data, confirmar se o sistema não indica prorrogação.
ATENÇÃO: Se não houver proposta antes da data e horário final da fase 1, é informado na plataforma apenas o prazo para encerramento do anúncio, e não o prazo final da fase 1 (30º dia da data da ativação), que deve ser verificado/confirmado em contato com o vendedor, para que o interessado possa ofertar sua proposta no momento mais oportuno.
PAGAMENTO:
- Após a compra, o pagamento da DARF ou DJE deve ser integralizado em até 2 dias úteis
- No mesmo prazo deve ser paga, por depósito em conta, a comissão do leiloeiro, estabelecida em geral em 5% sobre o valor da proposta
3. FASE DE PROPOSTA (2)
Fase em que o bem pode ser adquirido pelo preço mínimo, por quem primeiro propuser nessa fase. O valor mínimo é informado em cada anúncio, sendo em regra de 50% do valor de avaliação (necessário verificar em cada caso se houve estipulação diversa).
Atenção: Se o bem não for alienado na fase anterior (Fase de Propostas 1), a partir do 31º dia do início da Fase de Propostas (1), o imóvel entra em Fase de Proposta (2), na qual permanecerá até o prazo final previsto para encerramento do anúncio.
IMPORTANTE: Necessário verificar com o vendedor se houve alteração nas fases do negócio e nas condições de compra.
PERGUNTAS FREQUENTES
BAIXA DE TRIBUTOS ANTERIORES À ALIENAÇÃO
Em geral, ocorre baixa por força de interpretação do art. 130 do CTN. Todavia, há entendimentos judiciais minoritários divergentes sobre o assunto. Por cautela, recomendamos verificar junto à vara respectiva o entendimento adotado.
CONDOMÍNIO
Se houver dívidas condominiais (que devem ser verificadas pelo interessado in loco, junto à administração condominial), estas poderão se sub-rogar no preço, com fulcro no art. 908, § 1º, do CPC, uma vez que possuem natureza propter rem.
Todavia, caso a dívida fiscal e/ou demais créditos mais privilegiados que concorram na sub-rogação superem os valores apurados com a venda, poderá não ser viável a sub-rogação do débito condominial no preço, ficando, nesse caso, de responsabilidade do adquirente, salvo decisão judicial em sentido diverso.
DESOCUPAÇÃO
No momento processual oportuno, após prazos legais para impugnação da venda, ao tempo da expedição da Carta de Alienação, o adquirente deverá se imitir na posse do imóvel. Caso seja necessário, poderá requerer mandado de imissão na posse no mesmo processo em que se deu a venda, sem necessidade de mover ação própria.
VISITAÇÃO
A alienação ocorre em caráter ad corpus, lembrando que a descrição do bem no anúncio é a que consta do processo judicial em que se deu a penhora, podendo não corresponder totalmente ao estado atual do bem.
Visitação Externa: Recomendada, notadamente para confirmar a localização do bem e o estado de sua fachada.
Visitação Interna: Pode ser tentada no local, procurando o fiel depositário, se houver, ou em contato com a parte executada. Caso a visitação seja obstada por empecilho do ocupante ou proprietário, o interessado poderá requerer mandado judicial para realizar a diligência, acompanhado do Oficial de Justiça vinculado à Comarca respectiva. Sendo necessário, o leiloeiro poderá levar o pleito a conhecimento da PGFN e ao processo.
FOTOGRAFIAS CONSTANTES DOS ANÚNCIOS
As fotos postadas nos anúncios podem ter sido:
- Extraídas do processo, registradas pelos Oficiais de Justiça no ato da penhora do bem
- Extraídas do Google Maps, tendo por base o endereço constante do processo
Por vezes, não se localiza a fachada do imóvel, constando do anúncio fotos aéreas que não identificam a localização exata do bem. Em qualquer caso, o interessado deverá entender que tais fotos são meramente ilustrativas e realizar diligência local, solicitando também ao leiloeiro documentos do processo que identifiquem o bem, a fim de sanar qualquer dúvida quanto à identificação do bem objeto da venda direta.
NORMAS DO COMPREI
CONDIÇÕES DO NEGÓCIO
As condições jurídica, comercial e financeira do negócio estão descritas em cada anúncio. O intermediário auxiliará o comprador até a conclusão do processo de venda, em especial no registro de propriedade e na efetiva entrega do bem.
PLATAFORMA EXCLUSIVA
A transação para alienação de bens inseridos no Comprei será feita exclusivamente na plataforma web Comprei (comprei.pgfn.gov.br). Não terá validade a transação executada em plataformas de terceiros, ainda que de intermediários credenciados no programa, podendo tais meios ser utilizados exclusivamente para fins publicitários.
PAGAMENTOS
Os pagamentos relativos aos negócios no Comprei serão feitos mediante DARF (Documento de Arrecadação de Receitas Federais) emitido na plataforma. O Comprei não envia links de pagamento.
COMISSÃO DO INTERMEDIÁRIO
O comprador pagará ao intermediário deste anúncio, a título de comissão, o percentual fixado em decisão judicial ou administrativa, que será informado na tela de proposta (em geral, 5% sobre o valor da compra). O valor será pago via transferência bancária, não tendo o Comprei ingerência sobre este aspecto do negócio.
AQUISIÇÃO ORIGINÁRIA
A compra de bens no Comprei é causa originária de aquisição de propriedade, portanto, o comprador recebe o bem desembaraçado e livre de ônus em registro imobiliário.
REGISTRO DE PROPRIEDADE
No prazo de 30 dias após a imissão na posse ou recebimento do bem, o comprador deve comprovar o registro de propriedade ou de hipoteca, sob pena de invalidação do negócio. É essencial que o registro da propriedade seja feito rapidamente, para evitar problemas futuros envolvendo a manutenção do bem no nome de terceiros.
ESTADO DE CONSERVAÇÃO
A alienação de bens ocorre ad corpus, ou seja, os bens serão vendidos no estado de conservação em que se encontrarem, não havendo responsabilidade do Comprei ou da União quanto a consertos, reparos ou mesmo providências referentes à retirada, embalagem, impostos, encargos sociais e transportes.
DESPESAS DO ADQUIRENTE
O adquirente arcará com despesas e custos relativos à:
- Armazenagem (quando cabível)
- Desmontagem
- Remoção
- Transporte
- Transferência patrimonial dos bens adquiridos
COMPRA PARCELADA
Em caso de compra parcelada, deverá ser registrada hipoteca em favor da União, a qual será cancelada mediante apresentação de termo de quitação de parcelamento, emitido pelo Comprei quando da quitação do acordo.
CONDIÇÕES DE PAGAMENTO
PAGAMENTO À VISTA OU ENTRADA:
- Prazo máximo: 2 (dois) dias úteis após a efetivação da alienação
- Meio: DARF simples, com código de receita nº 7739, gerado automaticamente pelo Comprei
PARCELAMENTO: O pedido de parcelamento da compra será aceito apenas em caso de proposta pelo valor da avaliação, observadas as seguintes condições:
I. Será aceito apenas para bens imóveis
II. Pagamento imediato de pelo menos 25% (vinte e cinco por cento) do valor da proposta à vista, e o restante parcelado em até 30 (trinta) meses, garantido por hipoteca do próprio bem
III. As propostas para aquisição em prestações indicarão o prazo, a modalidade, o indexador de correção monetária e as condições de pagamento do saldo
IV. No caso de atraso no pagamento de qualquer das prestações, incidirá multa de 10% (dez por cento) sobre a soma da parcela inadimplida com as parcelas vincendas
V. O inadimplemento autoriza a promoção, em face do comprador, da execução do valor devido
LIMITAÇÕES LEGAIS
O usuário declara estar ciente das limitações para celebração de negócio previstas no art. 890 da Lei nº 13.105, de 2015 (Código de Processo Civil).
INFORMAÇÕES IMPORTANTES
VERIFIQUE NOS LINKS DOS ANÚNCIOS AS DATAS DE ATIVAÇÃO
Conforme já informado, não haverá recepção de propostas no site do leiloeiro, mas exclusivamente no site do Comprei!
Prestaremos assessoria ao comprador em todas as fases da alienação!
Para mais informações, acesse: comprei.pgfn.gov.br
