O que é o COMPREI?
O Programa Comprei é uma plataforma web do Governo Federal (comprei.pgfn.gov.br), gerido pela Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional, cujo objetivo é a venda de bens que garantem dívidas fiscais da União, através de alienação por iniciativa da credora PGFN, sempre por meio de um intermediário credenciado no sistema.
Em geral, os bens estão penhorados em Processos Judiciais em trâmite na Justiça Federal ou na Justiça Comum Estadual.
As vendas são realizadas exclusivamente pelo site do Comprei (comprei.pgfn.gov.br), devendo o (a) interessado (a) realizar cadastro e acessar a plataforma do Comprei pelo “Acesso comprador” e entrar com seus dados de acesso no Gov.br.
Procure o anúncio do imóvel de interesse do (a) intermediário/Leiloeiro (a) de sua confiança e realize a sua proposta, tão logo esteja o anúncio ativado para recepção de Ofertas.
Após a efetivação da Venda Direta, o procedimento seguirá o rito previsto em Lei para qualquer Alienação Judicial, observadas as intimações e prazos legais para manifestação das partes, com a possibilidade de manejo de incidentes processuais. Os requerimentos dos (as) adquirentes nos autos, para requerer o que de Direito, inclusive para os fins de obtenção de baixas, mandados ou ofícios necessários à regularização da posse e propriedade do bem adquirido poderão ser realizados com auxílio e intermediação do (a) Leiloeiro (a) responsável.
FASES DO COMPREI:
1- Fase de Negociação
Fase em que a equipe Comprei está negociando a dívida, mas já há ordem para venda. O bem está anúnciado, porém ainda indisponível para oferta de propostas, e caso o devedor negocie com a Procuradoria poderá o bem ser removido da Plataforma ou adiada a ativação.
Atenção! Em cada anúncio o Sistema informa o dia em que o bem estará com anúncio ativo (ou quantos dias faltam para ativação).
2- Fase de Proposta (1) – nessa fase o bem é liberado/ativado para recepção de Ofertas:
Fase de 30 dias após ativação, momento em que poderá:
-O bem ter COMPRA IMEDIATA pelo (a) proponente que por primeiro ofertar o valor de AVALIAÇÃO. Em geral, pelo valor da avaliação, é possível realizar proposta à vista ou parcelada em até 30 ou 60 meses, com entrada mínima de 25% (necessário verificar com o (a) Leiloeiro (a) intermediário (a) se há regras especiais ou impedimento para o aceite do parcelamento em cada caso).
-E, caso não haja compra imediata, desde o início da fase de Proposta (1) o bem poderá RECEBER PROPOSTAS a partir do preço mínimo. A alienação por valor inferior a avaliação, e superior ao preço mínimo estabelecido, deverá ser pago à vista, em regra não sendo admitido o parcelamento.
No dia final da FASE 1 (30º dia da data da ativação), caso hajam ofertas, a disputa a partir do valor mínimo será encerrada (necessário checar com o (a) Leiloeiro (a) a data estabelecida e horário final para oferta de propostas para essa fase e, quando próximo à data, verificar se o sistema não indica prorrogação). ATENÇÃO: Se não houver proposta antes da data e horário final da fase 1, é informado na plataforma apenas o prazo para encerramento do anúncio na Plataforma e não o prazo final da fase 1 (30º dia da data da ativação), que deve ser verificada/confirmada em contato com o vendedor, a fim de que o interessado possa ofertar sua proposta no momento mais oportuno para os fins de atingir o intento em adquirir o bem de interesse.
Após a compra, o pagamento da DARF ou DJE deve ser integralizado em até 2 dias úteis. No mesmo prazo deve ser paga, por depósito em conta, a comissão do (a) leiloeiro (a), estabelecida em geral em 5% sobre o valor da proposta.
3- Fase de Proposta (2)
Fase em que o bem pode ser adquirido por pelo preço mínimo, a quem por primeiro propor nessa fase.
O valor mínimo é informado em cada anúncio, sendo em regra de 50% do valor de avaliação (necessário verificar em cada caso se houve estipulação diversa).
Atenção! Se o bem não for alienado na fase anterior (Fase de Propostas 1), a partir do 31º dia do início da Fase de Propostas (1), o imóvel entra em Fase de Proposta (2), na qual permanecerá até prazo final previsto para encerramento do anúncio.
ATENÇÃO: Necessário verificar com o vendedor se houve alteração nas fases do negócio e nas condições de compra.
PERGUNTAS FREQUENTES:
***Baixa de Tributos anteriores à alienação: em geral baixa por força de interpretação do art 130 CTN, todavia há entendimentos judiciais minoritários divergentes sobre o assunto, sendo assim, por cautela recomendamos verificar junto à vara respectiva o entendimento.
***Condomínio: se houver dívidas, as quais devem ser verificadas pelo interessado in loco, junto à administração condominial, estas poderão se subrrogar no preço, com fulcro no art. 908, § 1º, CPC, uma vez que possuem natureza propter rem, todavia, caso a dívida fiscal e/ou demais créditos mais privilegiados que concorram na subrrogação superem os valores apurados com a venda, poderá na prática não ser viável a subrrogação do débito condominial no preço, ficando, nesse caso, de responsabilidade do adquirente, salvo decisão judicial em sentido diverso.
***Desocupação: No momento processual oportuno, após prazos legais para impugnação da venda, ao tempo da expedição da Carta de Alienação o adquirente deverá se imitir na posse do imóvel, e caso seja necessário, poderá requerer mandado de imissão na posse no mesmo processo em que se deu a venda, sem necessidade de mover ação própria.
***Visitação: A alienação ocorre em caráter ad corpus, lembrando que a descrição do bem no anúncio é a que consta do processo judicial em que se deu a penhora, podendo não corresponder totalmente ao estado atual do bem. A visitação externa é recomendada, notadamente para os fins de confirmar a localização do bem e o estado de sua fachada. E caso o interessado pretenda realizar também visitação interna, informamos que esta pode ser tentada no local, procurando o fiel depositário, se houver, ou em contato com a parte executada, e caso a visitação tentada tenha sido obstada por empecilho do ocupante ou proprietário, o interessado poderá requerer mandado judicial para realizar a diligência, acompanhado do Oficial de Justiça vinculado à Comarca respectiva. Sendo necessário, o (a) Leiloeiro (a) poderá levar o pleito a conhecimento da PGFN e ao processo.
***Fotografias constantes dos anúncios: Esclarecemos que as fotos postadas nos anúncios podem ter sido extraídas do processo, tendo sido registradas pelos Oficiais de Justiça no ato da penhora do bem, ou podem ter sido extraídas do Google mapas, tendo por base o endereço constante do processo, todavia, por vezes, não se localiza a fachada do imóvel, constando do anúncio fotos aéreas que não identificam a localização exata do bem. Em qualquer caso, deverá o interessado entender serem tais fotos meramente ilustrativas, e realizar diligência local, solicitando também ao Leiloeiro documentos do processo que identifiquem o bem, a fim de sanar qualquer dúvida de identificação do bem objeto da venda direta.
NORMAS DO COMPREI:
As condições jurídica, comercial e financeira do negócio estão descritas em cada anúncio.
O intermediário auxiliará o comprador até a conclusão do processo de venda, em especial no registro de propriedade e na efetiva entrega do bem.
A transação para alienação de bens inseridos no Comprei será feita exclusivamente na plataforma web Comprei (comprei.pgfn.gov.br). Não terá validade a transação executada em plataformas de terceiros, ainda que de intermediários credenciados no programa, podendo neste último caso tais meios serem utilizados exclusivamente para fins publicitários.
Os pagamentos relativos aos negócios no Comprei serão feitos mediante DARF (Documento de Arrecadação de Receitas Federais) emitido na plataforma. O Comprei não envia links de pagamento.
O comprador pagará ao intermediário deste anúncio, a título de comissão, o percentual fixado em decisão judicial ou administrativa, que será informado na tela de proposta (no geral, o valor será de 5% sobre o valor da compra). O valor será pago via transferência bancária, não tendo o Comprei ingerência sobre este aspecto do negócio.
A compra de bens no Comprei é causa originária de aquisição de propriedade, portanto, o comprador recebe o bem desembaraçado e livre de ônus em registro imobiliário.
No prazo de 30 dias após a imissão na posse ou recebimento do bem, o comprador deve comprovar o registro de propriedade ou de hipoteca, sob pena de invalidação do negócio. É essencial que o registro da propriedade seja feito rapidamente, para evitar problemas futuros envolvendo a manutenção do bem no nome de terceiros.
A alienação de bens ocorre ad corpus, ou seja, os bens serão vendidos no estado de conservação em que se encontrarem, não havendo responsabilidade do Comprei ou da União quanto a consertos, reparos ou mesmo providências referentes à retirada, embalagem, impostos, encargos sociais e transportes.
O adquirente arcará com despesas e os custos relativos à armazenagem, quando cabível, bem como com a desmontagem, remoção, transporte e transferência patrimonial dos bens adquiridos.
Em caso de compra parcelada, deverá ser registrada a hipoteca em favor da União, a qual será cancelada mediante apresentação de termo de quitação de parcelamento, emitido pelo Comprei quando da quitação do acordo.
O pagamento, ou a entrada de parcelamento, será realizado no prazo máximo de 2 (dois) dias úteis após a efetivação da alienação, por meio de DARF simples, com código de receita nº 7739, gerado automaticamente pelo Comprei.
O pedido de parcelamento da compra será aceito apenas em caso de proposta pelo valor da avaliação, e observará as seguintes condições:
I - será aceito apenas para bens imóveis;
II - pagamento imediato de pelo menos 25% (vinte e cinco por cento) do valor da proposta à vista, e o restante parcelado em até 30 (trinta) meses, garantido por hipoteca do próprio bem;
III - as propostas para aquisição em prestações indicarão o prazo, a modalidade, o indexador de correção monetária e as condições de pagamento do saldo;
IV - no caso de atraso no pagamento de qualquer das prestações, incidirá multa de 10% (dez por cento) sobre a soma da parcela inadimplida com as parcelas vincendas; e
V - o inadimplemento autoriza a promoção, em face do comprador, da execução do valor devido.
O usuário declara estar ciente das limitações para celebração de negócio previstas no art. 890, da Lei nº 13.105, de 2015 (Código de processo civil).
VERIFIQUEM NOS LINKS DOS ANÚNCIOS AS DATAS DE ATIVAÇÃO - COMO JÁ DITO, NÃO HAVERÁ RECEPÇÃO DE PROPOSTAS NO SITE DO (A) LEILOEIRO (A), MAS EXCLUSIVAMENTE NO SITE DO COMPREI!
Prestaremos assessoria ao comprador em todas as FASES da Alienação!
